Haus & Grund Tübingen
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Palmer-Vorgehen zum Baugebot fragwürdig

Der Tübinger OB Boris Palmer will zur Linderung des Wohnungsmangels Baugebote gegen Eigentümer von Baulücken verhängen. Er beruft sich auf Paragraph 176 Baugesetzbuch, den er ohne Beschluss des Gemeinderats anwenden kann. Mal spricht er von 550, mal von 350 angeblich noch vorhandenen Baulücken. Die Eigentümer will er vor Einleitung von Zwangsmaßnahmen anschreiben. Soeben hat er die ersten Briefe versandt. Die Baugebote sorgen in Tübingen und überregional für Unruhe. Wir wollen die Mitglieder näher informieren.

Adressaten der Palmer-Briefe sind Privateigentümer meist kleiner Grundstücke, die oft in teils dörflich geprägten Tübinger Teilorten liegen und auf denen effektiver Geschossbau nicht möglich ist. Abgesehen davon, dass Baugebote und Enteignungsversuche nicht zielführend und kaum durchsetzbar sind, jedoch die unterbesetzte Bauverwaltung zu Lasten wartender Bauwilliger zusätzlich verstopft wird, ist das Schreiben des Tübinger OB auch rechtlich fragwürdig. Der Landesverband und der Tübinger Verein haben in den Medien ausführlich Stellung bezogen.

Die Stadt ist bei einem Baugebot verpflichtet, zuerst die Situation mit den Betroffenen zu erörtern und sie umfassend zu beraten. Statt dessen fordert der Tübinger OB die Eigentümer schriftlich auf, schon vorneweg innerhalb eines Monats "verbindlich" zu erklären, ob sie binnen zwei Jahren einen Bauantrag stellen und binnen vier Jahren bauen oder ob sie ihre "Mitwirkung ablehnen". Hiervon werde das Vorgehen der Stadtverwaltung abhängen.

Nach Auffassung von Haus & Grund ist es nicht nur realitätsblind und schlechter Stil, sondern auch rechtswidrig, Privateigentümer im Voraus mit dieser Basta-Methode festlegen zu wollen - so als ob sie binnen eines Monats Entscheidungen dieser Tragweite treffen könnten. Niemand ist verpflichtet, solche Erklärungen abzugeben. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Tübinger OB in den Medien verbreitet, wer nicht mitmacht, erhalte ein "Bußgeld". Diese Ankündigung ist unsinnig, denn Bußgelder setzen einen Bußgeldtatbestand voraus. Den gibt es hier nicht. Nicht einmal ein Knöllchen könnte die Stadtverwaltung ohne Tatbestand verhängen.

Es ist befremdlich, wie mit solchen haltlosen Drohgebärden versucht wird, die meist älteren Eigentümer (laut Palmer im Schnitt über 70 Jahre) zu verunsichern und entgegen der Intention des Gesetzes eine unnötige Konfrontation aufzubauen. Allerdings empfehlen wir den betroffenen Mitgliedern dringend, die städtische Einladung zu einem Erörterungstermin wahrzunehmen und sich frühzeitig darauf vorzubereiten. Denn dort müssen beide Seiten ihre relevanten Gründe darlegen. Für die Eigentümer kann dies später bedeutsam werden. Dabei wird die Stadt vermutlich darauf drängen, irgendwelche Zusagen zu erhalten, zum Beispiel ihr das Grundstück gegen Erstattung des Bodenrichtwerts zu übertragen. Doch auch hier muss sich niemand "freiwillig" verpflichten.

Erst wenn ein Eigentümer eine Bauverpflichtung ablehnt, wird die Stadt überlegen müssen, ob sie ein Baugebot verhängt und ihm auferlegt, binnen angemessener Frist einen Bauantrag einzureichen. Falls dies angeordnet wird, sollte der Eigentümer vorsorglich Widerspruch dagegen einlegen, um die Rechtslage und seine Optionen zu prüfen.

Hält der Eigentümer bei der übergeordneten Behörde seinen Widerspruch aufrecht, wird sich das weitere Verfahren voraussichtlich längere Zeit hinziehen, vor allem wenn es zu einem Rechtsstreit vor der Verwaltungsgerichtsbarkeit kommt. Erst wenn am Ende ein "bestandskräftiges" Baugebot ergehen sollte, kann der Eigentümer durch (anfechtbare) Androhung oder Festsetzung von Zwangsgeld angehalten werden, den Bauantrag zu stellen. Und erst danach kann Herr Palmer –unter zusätzlich strengen Voraussetzungen- als ultima ratio versuchen, das von ihm vielfach beschworene Enteignungsverfahren -gegen Entschädigung- einzuleiten.

Während sich der Tübinger OB stets auf die -selbstverständliche- Sozialbindung des Eigentums nach dem Grundgesetz beruft, erwähnt er nicht den Obersatz desselben Verfassungsartikels, wonach das Eigentum gewährleistet wird. Es entspricht dem Selbstverständnis von Haus & Grund, dass auf breiter gesellschaftlicher Basis privates Wohneigentum gerade auch in Baulücken geschaffen wird. Jedoch wendet sich Haus & Grund entschieden gegen Zwang und Bevormundung. Für Privateigentümer gibt es zahlreiche persönliche, familiäre und wirtschaftliche Gründe, ihr Grundstück nicht oder noch nicht zu bebauen. Das muss respektiert werden.

Die Entscheidung über ein Baugebot ergeht jeweils nach einer Einzelfallprüfung und auf allen Verfahrensstufen nach Abwägung rechtsstaatlicher Kriterien, auch nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Maßgeblich ist die individuelle Situation, die jeder Eigentümer für sich selbst beurteilen muss.

Um betroffene Mitglieder über den Verfahrensablauf zu unterrichten, bietet Haus & Grund Tübingen eine Info-Veranstaltung an. Sie findet voraussichtlich statt, wenn die Palmer-Briefe versandt sind. Interessierte Mitglieder werden gebeten, sich schon jetzt bei der Tübinger Geschäftsstelle anzumelden unter www.hausundgrund-tuebingen.de, damit sie kurzfristig eingeladen werden können.


Dr. Helmut Failenschmid
Vorsitzender Haus & Grund Tübingen
stv. Vorsitzender Landesverband Württemberg